Quando il notaio è responsabile e quando no

Il notaio non è soltanto un pubblico ufficiale, ma un libero professionista che le parti incaricano di allestire gli atti che, di volta in volta, sono necessari per permettere loro di ottenere i risultati giuridici che costituiscono il risultato desiderato. Così il notaio, avvalendosi della propria organizzazione, prepara vendite, donazioni, mutui, permute, divisioni, costituzioni di società e ogni altro atto, anche “costruito su misura” per soddisfare le esigenze del cliente, purché ovviamente il tutto avvenga nel rispetto della legge.

Spesso chi si rivolge al Notaio ha in mente che cosa vorrebbe realizzare, ma non conosce quale sia lo strumento giuridico da adottare, di quali agevolazioni si possa fruire, a quali spese o altri oneri si debba fare fronte. La parte più delicata del compito del notaio è proprio quella di indagare la volontà delle parti e reperire la migliore soluzione non soltanto dal punto di vista del diritto, ma anche sotto quella degli aspetti tributari legati all’atto. Tenendo presente quale sia il vero e proprio ginepraio di disposizioni e di prassi interpretative legate all’aspetto fiscale, diventa chiara la delicatezza di questo compito. Il notaio è tenuto, soprattutto, a predisporre atti conformi alle leggi, evitando così lunghi e costosi litigi fra le parti, conferendo sicurezza alle transazioni commerciali e immobiliari, in definitiva facendo risparmiare ai clienti tempo e denaro.

Purtroppo, come per tutte le attività, anche per quella notarile, il rischio di errori è sempre dietro l’angolo. Gli esempi sono innumerevoli: si va da un banale errore nei dati identificativi delle parti (un nome errato, un codice fiscale con una lettera o un numero non corretto, una data di nascita sbagliata) a quello legato agli aspetti oggettivi relativi all’identificazione dei beni oggetto dell’atto (un numero di mappale differente rispetto a quello corrispondente al bene da vendere, un prezzo non effettivamente pari a quello oggetto del pagamento). Il problema che si pone al riguardo è semplice: chi è responsabile di queste incoerenze? In definitiva: chi paga? Va anzitutto chiarito, al riguardo, come nella malaugurata ipotesi di un errore nella redazione dell’atto il notaio è tenuto, a proprie cure e spese, a rettificare l’atto stesso.

Vi sono poi apposite polizze di assicurazione che, obbligatoriamente, coprono l’attività del notaio. La compagnia di assicurazione è, dunque, tenute a provvedere a risarcire eventuali danni subiti dal cliente a causa dell’operato negligente del notaio. Può così capitare che debba essere risarcito il pregiudizio subito dall’acquirente di un immobile venduto come libero da pesi ed ipoteche, invece colpito da un pignoramento che non era stato rilevato dal notaio incaricato della vendita. Ma qual è il confine di questa responsabilità? Il notaio risponde sempre e comunque per qualsiasi mancanza che l’atto presenti? La risposta è assolutamente negativa. Vi sono infatti elementi ed accertamenti che esulano del tutto dalle competenze notarili e che devono essere comunicati al notaio senza che costui sia obbligato a svolgere di persona (o avvalendosi dei propri ausiliari) indagini specifiche. Si pensi agli aspetti urbanistici.

Il notaio non è certo tenuto a compiere accessi diretti presso gli uffici tecnici dei comuni in cui si trovano i beni immobili oggetto degli atti da stipulare allo scopo di assoggettare a verifica e vaglio ogni singolo passaggio a livello urbanistico ed abilitativo. Neppure è tenuto a compiere misurazioni o ispezioni sul posto al fine di poter verificare la corrispondenza della situazione di fatto di un immobile rispetto alle risultanze di cui alle mappe catastali. In particolare questo aspetto è diventato negli ultimi anni specialmente delicato a causa dell’entrata in vigore di leggi assai stringenti che prevedono addirittura la nullità dell’atto di trasferimento immobiliare ogniqualvolta sia riscontrabile una divergenza tra situazione di fatto e risultanze delle planimetrie catastali. Giova dirlo chiaramente: il notaio non è un geometra e non è tenuto a recarsi sul posto per condurre verifiche che, come tali, dovrebbero essere affidate dalle parti ad un geometra o un architetto. Va da sé che se il notaio non è, come detto, tenuto a svolgere tali verifiche, neppure può essere considerato responsabile nell’ipotesi in cui le parti dichiarino erroneamente che “è tutto in ordine”. Da questo punto di vista sarebbe preciso onere delle parti conferire l’incarico di verificare questi aspetti a un tecnico specializzato. Insomma: ogni ofelè fa el so mestè. E la responsabilità consegue…