Canoni di locazione non riscossi: dal 2020 cambia la tassazione

Per i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili a uso abitativo il Decreto legge n. 34/2019 ha introdotto una nuova disposizione.

In particolare, è ora previsto che i canoni di locazione non riscossi non concorrono a formare il reddito qualora la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento.

Questa nuova disposizione vale per tutti i contratti di locazione di immobili a uso abitativo stipulati a partire dal 1° gennaio 2020.

L’articolo 26 del Testo unico delle Imposte sui Redditi, modificato dal Decreto Crescita 34/19 convertito nella legge 58/19) stabiliva il principio generale secondo cui i redditi di locazione riferiti a contratti stipulati al di fuori dell’esercizio d’impresa (dunque le locazioni abitative) concorrono a formare il reddito complessivo del contribuente a prescindere dall’effettiva percezione.

Nello specifico prevedeva che la tassazione dei canoni non percepiti doveva avvenire fino al termine del procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto per morosità, la cui durata poteva (e può) dilatarsi per diversi mesi, tenuto anche conto che l'inquilino, una volta dinnanzi al giudice, può chiedere ed ottenere (sospendendo così la procedura di sfratto) un termine per sanare la morosità pari a tre mesi.

Appare evidente che, soprattutto negli anni di crisi, il mancato pagamento dei canoni di locazione da parte dei conduttori determina un ingiusto aggravio fiscale a carico dei proprietari. A tal proposito, il legislatore ha ritenuto opportuno dare la possibilità al locatore di usufruire della detassazione dei canoni non percepiti, anticipando il momento della non tassazione di somme non percepite, senza dover attendere la conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto.

Per fare ciò, sarà necessario dimostrare la mancata percezione dei canoni mediante la richiesta di un decreto ingiuntivo o con l’intimazione di sfratto per morosità.

La Legge di riforma delle locazioni n. 431/1998, in materia di morosità, prevede all’art. 5 che il mancato pagamento del canone, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’articolo 1455 del codice civile”. Pertanto, nel caso in cui il conduttore risulti moroso per un periodo superiore a venti giorni relativamente al pagamento del canone o (quanto alle spese condominiali) è debitore di un importo almeno pari a quello di due mensilità del canone, il proprietario può avviare la procedura di sfratto per morosità. Da questo momento i canoni non riscossi non saranno oggetto di tassazione.

Come detto questa nuova disposizione vale per tutti i contratti di locazione di immobili a uso abitativo stipulati a partire dal 1° gennaio 2020.
Di conseguenza per i contratti già in essere e stipulati entro il 31 dicembre 2019, valgono le regole tuttora in vigore che stabiliscono:

• l’assoggettamento ad imposta dei canoni, anche se non percepiti, fino alla risoluzione del contratto;
• la possibilità di usufruire di un credito d’imposta pari alle imposte versate sui canoni scaduti e non percepiti, a seguito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità.

Avv. Andrea Spada
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