Conformità urbanistica e catastale, ecco quello che c’è da sapere

Conformità urbanistica e catastale: a cosa si riferiscono questi termini? Probabilmente negli ultimi anni più di una persona li avrà sentiti nominare. La loro popolarità è infatti aumentata in seguito all’introduzione del celebre Superbonus: si tratta di due concetti differenti, ma strettamente legati uno all’altro, che ricoprono un ruolo chiave nelle compravendite immobiliari e nelle ristrutturazioni di un immobile in regime di manutenzione straordinaria. La conformità urbanistica indica la perfetta corrispondenza tra quanto riportato nei disegni e nelle relazioni delle pratiche edilizie autorizzative allo stato di fatto. Discorso diverso per la conformità catastale di un immobile: con questa si certifica che lo stato di fatto sia esattamente uguale alla piantina depositata al catasto fabbricati.

Conformità urbanistica e catastale, a cosa servono?

Per rispondere alla domanda e chiarire eventuali dubbi ci siamo rivolti all’Ing. Matteo Vanoncini dello studio IngMV di Brivio. “In caso di passaggi di proprietà dovrebbero essere dichiarate dal venditore. Tuttavia non sempre tali verifiche della conformità catastale e urbanistica vengono effettuate: perché venditore e acquirente non ne sono a conoscenza o perché l’agente immobiliare non approfondisce questo importante passaggio”. È proprio in questo frangente che potrebbero verificarsi delle sorprese non certo positive: “L’esperienza ci insegna che gli immobili spesso sono caratterizzati da difformità che vengono ereditate dai precedenti proprietari, a causa di atti precedenti carenti in precisione. Si tratta di una questione tecnica molte volte sottovalutata, che però può portare anche alla perdita del valore del proprio immobile. E, in caso di regolarizzazione quando possibile (non sempre lo è), al pagamento di sanzioni amministrative”.

Dagli uffici notarili ad argomento di interesse pubblico

“Pochi sono a conoscenza che in caso di preliminare di vendita, il venditore potrebbe essere sottoposto a pesanti penali se tale vendita dovesse naufragare proprio a causa della non conformità dell’immobile. Per esempio i problemi potrebbero sorgere in presenza dell’acquirente, quando esce il perito per necessarie verifiche relative al rilascio del mutuo bancario”. A portare alla ribalta la tematica della conformità urbanistica è stato il Superbonus, portando la questione fuori dagli studi notarili per diventare di interesse pubblico. Un requisito indispensabile per la fruizione di ogni bonus fiscale è infatti la conformità urbanistica dell’immobile. Lo Stato non permette di portare in detrazione opere compiute su manufatti abusivi, che proprio per loro natura non dovrebbero esistere. Se la verifica fosse trascurata, effettuati i lavori e, in caso di controlli, scoperta una difformità urbanistica, il rischio è di perdere il beneficio fiscale.

Il catasto e la sua valenza

Anche sulla conformità catastale c’è da discutere: “Dobbiamo ricordare che il catasto non ha valenza urbanistica, svolge più che altro una funzione fiscale - ha affermato l’Ing. Dario Arosio, coordinatore dello studio di Brivio - serve fare molta attenzione, perché i tecnici di una volta spesso erano poco precisi, prevalentemente perché sprovvisti degli attuali mezzi per il rilievo e la stesura dei progetti. Di certo anche oggi è facile commettere errori, specialmente nel caso di interventi che riguardano grandi complessi”.